年末ローン残高がまだ不明なときの概算方法｜当初借入額から試算

住宅ローン控除は12月31日の残高が出発点

国税庁は、住宅ローン控除額を住宅ローン等の年末残高の合計額を基に算出すると案内しています。2026年入居分の控除率は0.7％ですが、年末残高へ単純に0.7％を掛けた額が必ず全額控除されるわけではありません。

住宅区分別の借入限度額、住宅取得対価、所得要件、本人の所得税・住民税額などが上限になります。年末残高の概算は、控除可能額を見積もるための入力の一つとして使います。

概算に必要な6項目

金融機関の返済予定表が手元にあれば、独自計算よりも12月返済後の予定残高を確認する方が確実です。住宅金融支援機構の「住・My Note」では、対象利用者が契約情報、残高、返済計画表、繰上返済シミュレーション等を確認できます。

• 当初借入額
• 返済開始年月（融資実行月だけで判断しない）
• 返済期間
• 適用金利と金利が変わる時期
• 元利均等・元金均等の返済方式
• ボーナス返済部分の借入額と返済月

元利均等返済の概算の考え方

元利均等返済では毎月返済額が一定になるよう、返済初期は利息の割合が大きく、元金の減り方が緩やかです。当初借入額から『月返済額×経過月数』をそのまま引くと、元金を減らしすぎるため正しい残高になりません。

概算では月利、総返済回数、12月までの返済回数を使って元利均等返済の残高を計算します。当サイトの簡易モードは当初借入額・金利・期間・開始月からこの考え方で推定しますが、端数処理や初回返済日の扱いは金融機関と異なる場合があります。

計算例：3,000万円・年1.0％・35年

当初借入額3,000万円、年利1.0％、35年、元利均等返済、2024年4月返済開始として、2026年12月31日の残高を試算します。総返済回数は420回、2026年末までの返済回数は33回、月利は1.0％÷12です。元利均等返済の毎月返済額は約8万4,686円となり、33回返済後の推定残高は2,800万3,882円です。

同じ条件を元金均等返済として計算すると、毎月の元金返済は3,000万円÷420回、33回後の推定残高は2,764万2,857円です。返済方式だけで約36万1,025円の差が出るため、契約書や返済予定表の『元利均等』『元金均等』を確認してください。

比較表：概算値を税額へ入れる前に

数値は当サイトの公開計算式によるオリジナル例で、ボーナス返済、手数料、繰上返済、金利変更は含みません。国税庁は、令和8年分以降の調書方式では金融機関等の返済計画書などを基に年末残高を記載する取扱いも案内しています。

• 元利均等：推定残高2,800万3,882円。初期は利息割合が大きく、元金の減りが緩やか
• 元金均等：推定残高2,764万2,857円。元金を420回で均等に減らす
• 単純控除：毎月返済額を元金とみなして当初借入額から引かない
• 正式確認：返済予定表、金融機関の年末残高情報・証明書を優先

元金均等・ボーナス返済は別に扱う

元金均等返済では、元金部分を返済回数で均等に割るため、残高は元利均等返済より直線的に減ります。返済方式を取り違えると年末残高の推定が大きくずれます。

ボーナス返済がある場合は、毎月返済部分とボーナス返済部分を分けて計算し、年内に何回ボーナス返済が行われるかを反映します。簡易計算がボーナス返済へ対応していない場合は、返済予定表の利用を優先してください。

概算がずれやすい5つのケース

国税庁の調書方式Q&Aでも、調書提出後に繰上返済や延滞等で残高が変わるケースを想定しています。予定表の数字と実際の返済が違う場合は、金融機関の最新情報を確認してください。

• 一部繰上返済または全額繰上返済をした
• 変動金利・段階金利が年内に変わった
• 返済額軽減型・期間短縮型へ変更した
• 借換えや連帯債務の負担割合変更があった
• 延滞、返済猶予、元金据置など通常と異なる返済があった

繰上返済で返済期間が10年未満になる場合

住宅ローン控除の対象となる借入金には、契約上の償還期間が10年以上であることなどの要件があります。国税庁は、一部繰上返済によって償還期間が10年未満になった場合、その年分以後は住宅ローン控除の対象外になると案内しています。

控除額だけを見て繰上返済時期を決めるのではなく、利息軽減効果、手元資金、控除要件を合わせて確認します。返済条件変更前に金融機関や税務署へ確認すると安全です。

調書方式でも年末残高を確認する

調書方式へ移行した金融機関では、税務当局から年末残高情報が提供されます。ただし、マイナポータルを利用できない場合などは、返済計画表等で自分の年末残高を確認して申告するケースがあります。

年の途中のふるさと納税試算には概算値を使い、年末調整・確定申告では国税庁や金融機関から提供された正式な年末残高へ置き換えてください。

年中と年末の二段階で使う

夏から秋は、見込み年収と概算残高を使い、計算結果より余裕を持たせた範囲まで寄付します。12月の給与・賞与、実際の繰上返済、年末残高情報が分かったら再計算し、追加寄付の可否を判断します。

残高推定の誤差だけでなく、年収、扶養、社会保険料、医療費控除なども上限へ影響します。住宅ローン残高だけを精密にしても、ほかの入力が見込み値なら結果は確定額ではありません。

証明書の予定額と12月31日の実額が違う場合

国税庁は、年末残高証明書に予定額が記載された後、12月31日までの返済状況によって実際の残高が異なる場合があることを案内しています。12月返済の延期、繰上返済、借換えがあれば、証明書の数字を無条件に使わず金融機関へ確認します。

ふるさと納税の年中試算では予定額を使って構いませんが、年末調整・確定申告では実際の年末残高に整合させます。差額があるときの訂正書類や情報更新方法は、調書方式・証書方式で異なるため借入先と税務署の案内に従ってください。

よくある入力ミス

年中の概算は寄付しすぎを避けるための補助です。正式値が出たら推定値を置き換え、年収・所得控除・申告方法も同時に更新してください。

• 融資実行月を初回返済月として入力する
• 元利均等と元金均等を取り違える
• ボーナス返済分を毎月返済分へまとめる
• 変動金利を当初金利のまま年末まで固定する
• 繰上返済・借換え後も古い返済予定表を使う
• 推定残高に0.7％を掛けた額を、そのまま還付額だと考える