住宅ローン控除

住宅ローン借換え後の年末残高｜控除対象額とふるさと納税の2026年再計算

2026年8月26日更新13分で読めます2026年制度対応

執筆・編集ふる住控除ナビ運営事務局

制度・出典確認2026-08-26

計算エンジンv2026.10.1

住宅ローンを借り換えた年の控除継続要件と、借換額が旧残高を上回る場合のC×A÷B公式を、2026年の数字例と入力手順で解説します。

先に結論

借換え後も、旧ローン返済のための借入れであることが明らかで、新ローンが償還期間10年以上などの要件を満たせば住宅ローン控除を継続できます。ただし控除期間は延長されません。新借入額が借換え直前の旧残高を上回るときは、新ローン年末残高の全額ではなく「新ローン年末残高×旧残高÷新借入額」を使います。

借換え後も控除を続ける2要件

国税庁は、借換えによる新ローンは原則として住宅取得のための直接の借入金ではないとした上で、①旧住宅ローン返済のためであることが明らか、②新ローンが10年以上の償還期間など住宅ローン控除の対象要件を満たす、の両方を満たす場合に継続適用を認めています。

借換手数料や他の資金を含めた場合でも、資金使途を説明できる契約書、完済証明、返済予定表を保存します。個別の契約が要件を満たすかは借入先と税務署へ確認してください。

控除を受けられる年数は当初の入居年から数えます。借換え日から新たに10年・13年が始まるわけではありません。例えば2024年入居で13年控除の対象なら、2026年に借り換えても残り期間だけです。

新ローンの返済期間が35年でも、住宅ローン控除期間が35年になることはありません。入力する入居年を借換年へ変更しないでください。

Aを借換え直前の旧ローン残高、Bを新ローンの当初借入額、Cを新ローンの年末残高とします。AがB以上なら、控除対象となる年末残高はCです。

例として旧残高2,400万円、新借入額2,300万円、新ローン年末残高2,250万円なら、控除対象残高は2,250万円です。住宅区分別限度額、取得対価など別の上限はさらに適用されます。

新借入額が旧残高を上回る場合、控除対象残高はC×A÷Bです。旧残高2,400万円、新借入額2,500万円、新ローン年末残高2,450万円なら、2,450万円×2,400万円÷2,500万円＝2,352万円です。

2,450万円の全額を入力すると、住宅取得以外の上乗せ相当まで控除対象と扱うことになります。当サイトへは公式で按分した2,352万円を年末残高として入力します。

2024年入居の認定住宅で、取得対価4,000万円、按分後残高2,352万円なら、住宅ローン控除可能額は2,352万円×0.7％＝16万4,640円です。誤って新ローン年末残高2,450万円を全額使うと17万1,500円となり、6,860円過大です。

実際の所得税・住民税から控除できる額は納税額等で制限されます。可能額がそのまま還付されるとは限りません。

給与収入700万円、社会保険料105万円、配偶者控除なし、扶養なし、上記認定住宅、ワンストップ特例の令和8年分試算では、按分後残高を使った寄付の計算上限は10万9,000円、安全側9万8,000円です。

この例では住宅ローン控除が所得税内で収まり、年末残高の訂正前後で寄付上限は変わりません。ただし所得税で控除しきれず住民税へ回る人や確定申告をする人は影響が出る場合があるため、必ず正しい残高で再計算します。

借換え前後の資料を並べ、按分の要否を先に判定します。

金利比較とは別に税務上の対象残高を確認します。

本記事は次の政府公式資料を基に作成しています。個別の申告は、国税庁・自治体または税理士へご確認ください。