繰上返済で住宅ローン控除はどう変わる？10年要件とふるさと納税の再計算

結論：残高だけでなく10年要件も再確認

国税庁は、繰上返済後の返済期間を、当初の返済開始月から変更後の最終返済月までで判定すると案内しています。この期間が10年以上なら、ほかの要件を満たす限り住宅ローン控除を続けられます。

期間短縮型で10年未満になった場合は、繰上返済した年から控除対象外です。『当初35年ローンだったから今後も対象』とは限りません。返済額軽減型でも契約変更後の返済条件を借入先へ確認します。

計算に使うのは12月31日の実残高

控除対象を継続できる場合は、返済予定表を更新し、12月31日時点の住宅ローン残高を使います。当初借入額や繰上返済前の年末見込み残高ではありません。

当サイトの簡易モードでは、繰上返済後の正式な年末残高見込みを入力してください。繰上返済そのものや返済期間の要件を自動判定する機能ではないため、10年要件は別途確認が必要です。

数字例：300万円を繰上返済した場合

認定住宅、2024年入居、繰上返済前の2026年末残高見込み2,500万円とします。年内に300万円を繰上返済して年末残高が2,200万円になり、10年要件も維持するなら、控除可能額の概算は17万5,000円から15万4,000円へ2万1,000円下がります。計算は2,500万円×0.7％と2,200万円×0.7％の比較です。

住宅区分別の借入限度額、取得対価、控除期間など別の上限に達する場合は、残高差がそのまま控除額差にならないことがあります。例は仕組みを示すための概算です。

10年未満になると控除額は0円

同じ例でも、期間短縮によって当初返済開始月から新しい最終返済月までが10年未満になれば、その年の住宅ローン控除可能額は15万4,000円ではなく0円です。残高が残っていても適用できません。

控除がなくなると課税額が増え、計算上のふるさと納税上限が上がる場合がありますが、住宅ローン控除を失う税負担の方が大きいこともあります。返礼品や寄付上限だけを理由に繰上返済時期を決めないでください。

ふるさと納税は返済後の条件で再計算

繰上返済の前後で2回試算し、住宅ローン控除可能額、住民税へ回る額、寄付の計算上限を比較します。年末ぎりぎりに返済する場合は、金融機関が発行する年末残高情報へ正しく反映される時期も確認してください。

• 今年の給与・賞与見込みを更新する
• 繰上返済後の12月31日残高を入力する
• 返済開始月から変更後の最終返済月までが10年以上か確認する
• 対象外なら住宅ローン控除なしとして試算する
• 確定申告かワンストップかを実際の手続に合わせる

よくある誤り

• 当初借入期間が10年以上なら永久に要件を満たすと思う
• 繰上返済前の返済予定表を年末残高に使う
• 残高があるだけで0.7％を必ず控除できると思う
• 住宅ローン控除が減った分だけ寄付上限が増えると決めつける
• 返済手数料・金利削減・税控除を比較せず寄付上限だけを見る

繰上返済前の確認資料

10年要件の数え方や契約変更後の扱いに迷う場合は、借入先と所轄税務署へ個別に確認してください。

• 借入先の返済予定表
• 繰上返済後の最終返済年月
• 年末残高情報または残高証明書
• 住宅ローン控除計算明細書
• 住宅区分と取得対価
• 今年の給与・控除見込み