住宅ローン控除

2026年住宅ローン控除の住宅区分｜新築・既存・省エネ性能の確認方法

2026年8月28日更新13分で読めます2026年制度対応

執筆・編集ふる住控除ナビ運営事務局

制度・出典確認2026-08-28

計算エンジンv2026.10.1

2026年入居の住宅ローン控除を、新築・買取再販・既存住宅、認定住宅・ZEH水準などの区分、床面積・所得要件とともに国土交通省資料で解説します。

先に結論

2026年入居分は控除率0.7％で、住宅の新築・既存区分と省エネ性能によって借入限度額・控除期間が異なります。広告の名称や物件価格ではなく、契約書、登記事項、住宅省エネルギー性能証明書など、申告に使う証明書の区分で判断してください。

2026年から2030年まで5年間延長

国土交通省は、令和8年度税制改正により住宅ローン減税の適用期限を2030年12月31日入居分まで延長したと案内しています。2026年入居も、各年末の対象残高を基に控除率0.7％で計算します。

ただし、年末残高に0.7％を掛けた金額が必ず全額戻るわけではありません。住宅区分別の借入限度額、取得対価、所得税額、住民税側の控除上限などで実際の控除額が決まります。

同じマンションでも、売主や取得時の状態によって新築、一定の買取再販住宅、既存住宅の扱いが異なります。単に『中古物件』という広告表示だけで税制上の区分を決めないでください。

売買契約書、登記事項証明書、売主から交付された税制関係書類を確認し、判断できなければ売主・仲介会社へ住宅ローン控除上の区分を問い合わせます。

区分は住宅の通称や販売コピーではなく、認定通知書、住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書など所定の証明書で確認します。証明できなければ、上位区分として申告できない場合があります。

2026年以後は、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額の引上げ、子育て世帯等への上乗せ、控除期間13年への拡充が行われました。既存住宅を一律10年・一律同額として入力するのは適切ではありません。

一方、その他の既存住宅は借入限度額2,000万円・控除期間10年が基本です。実際の適用可否には耐震要件などもあるため、国土交通省の適用要件確認チャートで確認します。

借入限度額の上乗せ対象となる子育て世帯等は、19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。判定時点など細部は申告年分の案内で確認してください。

床面積要件は新築・既存とも原則40平方メートル以上へ緩和されましたが、合計所得金額1,000万円超の人と、子育て世帯等の上乗せ措置を使う人は50平方メートル以上です。床面積は広告面積ではなく登記簿上の面積で確認します。

省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外です。一定の時期までに建築確認を受けた住宅など経過措置が関係することがあるため、建築確認日と登記簿上の建築日を確認してください。

2028年以後は省エネ基準適合住宅にも建築確認時期による制限が加わり、災害レッドゾーンの新築住宅にも入居年による制限があります。将来入居分を2026年と同じ条件で見積もらないことが重要です。

国土交通省の令和8年度資料を、当サイトの2026年政策表と照合した一覧です。括弧内は床面積50㎡以上などの要件を満たす子育て世帯等の上乗せ額です。

2026年入居の認定新築住宅、取得対価6,000万円、年末残高5,000万円とします。通常世帯の控除対象残高は4,500万円までで、控除可能額は31万5,000円です。上乗せ要件を満たす子育て世帯等は5,000万円までとなり、控除可能額は35万円です。差は3万5,000円です。

借入限度額が増えても、本人の所得税・住民税が十分でなければ35万円全額を控除できません。また、ふるさと納税上限は住民税所得割や申告方法で決まるため、住宅ローン控除可能額の差だけで寄付額を増やさないでください。

2026年は一定の40㎡台住宅も住宅ローン控除の対象になり得ますが、国土交通省Q&Aは、子育て世帯等であっても40㎡台の場合は上乗せ後の借入限度額を使わず、住宅性能ごとの通常額を適用すると説明しています。

当サイトの『子育て・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ』は、登記簿上50㎡以上などの要件を満たす場合だけ選択してください。広告の専有面積ではなく登記面積で確認します。

年の途中は分かる範囲で入力し、住宅区分が未確認なら高い控除額を前提にしない安全側の試算を使います。契約・証明書がそろった後に精確モードで再計算してください。

本記事は次の政府公式資料を基に作成しています。個別の申告は、国税庁・自治体または税理士へご確認ください。